يعد القطاع العقاري في السعودية من المحركات الأساسية للاقتصاد الوطني ، ومحور رئيسي في تحقيق الجودة للمواطنين والمقيمين ، ونتيجة لدوره الحيوي ، كان لابد من تحقيق التوازن والاستدامة في هذا القطاع  ، ولذلك صدرت أحكام نظامية جديدة توضح وتضبط العلاقة الإيجارية لأجل ضبط السوق العقاري وتحقيق التوازن فيه ، وخلال هذا المقال سنوضح تلك الأحكام النظامية المطبقة على جميع مدن المملكة بالتفصيل.

اولاً:- المبادئ الرئيسية للأحكام النظامية الجديدة.

تم بناء هذه الأحكام وفقاً لأربعة مبادئ رئيسية كالتالي:-

1.     مبدأ أولوية الاستقرار:

تضع الأحكام اســـتقرار المستأجر كأساس للعلاقة الإيجارية في كافة مدن المملكة، وفي تحديد حالات عدم التجديـــد من قبل المؤجر في الرياض ضمن حالات محددة، ً مما يوفر للمستأجر وأسرته استقرارًا سكنياً وتعاقديًا.

2.     مبدأ التوازن والعدالة :

تهدف الأحكام إلى خلق علاقة متوازنة تحفظ حقوق جميع الأطراف. فبينما تمنح المســـتأجر الحق في الاســـتقرار وثبات الأجـــرة، فإنهـــا تحفـــظ حـــق المؤجـــر في ملكيته ضمـــن إطار نظامـــي واضـــح، وتمنحه الحـــق في الاعتراض علـــى القيمة الإيجاريـــة في حـــالات اســـتثنائية ، ممـــا يضمـــن العدالة للجميع.

3.     مبدأ الشفافية والوضوح:

تعـــزز الأحكام الشـــفافية عبر التأكيـــد على وجوب توثيق جميـــع العقـــود في منصـــة "إيجـــار" مما يمنح العقد حجية نظامية.

4.     مبدأ الحوكمة والرقابة :

لضمـــان التطبيـــق الفعـــال، حـــددت الأحـــكام عقوبـــات ّ للمخالـــفين، وفعلـــت دور الرقابـــة المجتمعيـــة، وأوضحـــت مســـؤوليات الجهـــات المختصـــة  مثل الهيئة العامة للعقار في المخالفـــات.

ثانياً:- الأحكام القانونية الجديدة للعلاقة الإيجارية.

هذه الأحكام النظامية تطبيق على جميع مدن المملكة العربية السعودية ، كالتالي:-

·      يعد عقد الإيجار مجدد تلقائياً في الرياض وجميع مدن المملكة ،  ما لم يشـــعر أحد الطرفين ُ عـــد عقد الإيجـــار الطـــرف الآخـــر بعدم الرغبة في التجديـــد قبل 60 يوما على الأقل من تاريخ نهاية مدة العقد.

·      يجب على المؤجر في عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار (إيجار)،التقـــدم بطلـــب تســـجيل العقـــد". كمـــا منحـــت الأحـــكام ً "للمســـتأجر حق طلب تســـجيل العقد" أيضا، مما يضمن أن الخدمة متاحة لكلا الطرفين ( المؤجر والمستأجر).

·      بعد تسجيل العقد من قبل أحد الطرفين ، تُمنح مهلة للطرف الآخر (60) يوماً، للاعتراض أمام الهيئة على بيانات العقد ، وفي حال انتهاء تلك المدة دون اعتراض ، تُعتبر بيانات العقد صحيحة ونهائية.

·      يحق  للمؤجـــر الاعتراض علـــى القيمـــة الإيجاريـــة المحددة للعقـــار الشـــاغر في حـــالات اســـتثنائية، كإجـــراء ترميمـــات جوهريـــة زادت مـــن أجـــرة العقار أو إذا كان آخـــر عقد إيجار للعقار قبـــل 2024م ، وأي حالات أخرى يعتمدها مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار.

·      تقدم منصة "إيجار" خدمة لتمكين الجمهور من دراسة الخيـــارات في الســـوق الإيجـــاري، والاطلاع علـــى مؤشرات تفصيليـــة تقيس متوســـط ســـعر إيجار الوحدات الســـكنية ًوالتجاريـــة، بنـــاء على بيانـــات العقـــود الإيجارية الموثقة في منصة إيجار.

ثالثا:- مخالفات أحكام ضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

يعاقب المخالف بغرامة مالية تصل إلى أجرة إجماليـــــــــة ُ لــــ12شـــهرًا، مـــع إلزامه بتصحيـــح المخالفـــة دون إخلال بحق المتضرر في طلب التعويض.

يتم منح مكافأة 20% من قيمة الغرامة المحصلـــة لمـــن يبلـــغ عـــن أي مخالفة مـــن مخالفات هذه  الأحـــكام، إذا قـــدم معلومـــات أدت لصـــدور قـــرار نهـــائي بثبـــوت المخالفـــة، ويتم تقديـــم البلاغ مـــن خلال صفحة البلاغات في الموقع الرسمي للهيئة العامة للعقار.

خلاصة القول : تم خلال المقال بيان الأحكام النظامية الجديدة لضبط العلاقة الإيجارية في كأفة مدن المملكة  وهدفها الأساسي هو توفير سوق إيجاري مستقر وعادل وشفاف يحفظ حقوق الأطراف ويعزز الثقة في القطاع العقاري، وخلال المقال القادم سنوضح فقط الأحكام النظامية لضبط العلاقة الإيجارية في مدينة الرياض فقط ، حيث تم وضح أحكام خاصة بها نتيجة لتوسع السوق العقاري بالعاصمة ، ونحن في شركة د. يوسف بن عبد الله الحمودي للمحاماة والاستشارات القانونية لدينا الخبرة الكافية في جميع القضايا العقارية وعلى خبرة بالأنظمة والقوانين ذات الصلة والعمل نيابة عن عملائنا أمام الجهات العقارية المختصة.

المصادر :-

منصة إيجار ،  https://www.ejar.sa/ar/faqregulation