ما هي ضريبة التصرفات العقارية ؟

تعد ضريبة التصرفات العقارية من أهم الركائز الأساسية في المشهد الاقتصادي والمالي بالسعودية ، ونتيجة لأهميتها صدر نظام ضريبة التصرفات العقارية بالمرسوم الملكي رقم (م/84) بتاريخ 19/3/1446ه ،ولائحته التنفيذية لأجل تحقيق جملة من الأهداف الاقتصادية والتنظيمية في السوق العقاري بالمملكة والذي يعد من أهم القطاعات الحيوية فيها، وفي هذا المقال سيتم بيان ماهية تلك الضريبة -بالتفصيل-.

اولا:  مفهوم ضريبة التصرفات العقارية.

عرف النظام في المادة الأولى منه الضريبة بأنها  ( المبلغ المفروض على التصرف العقاري بموجب أحكام النظام. ) وبينما عرفت المادة الأولى من اللائحة الضريبة المستحقة بأنها مبلغ الضريبة الذي حل تاريخ استحقاقه وفقاً للنظام وهذه اللائحة ، فقد عرف النظام في مادته الأولى التصرف العقاري بأنه ( أي تصرف ناقل لملكية العقار أو ناقل لمنفعته بشكل دائم - بطريق مباشر أو غير مباشر - أو ناقل لمنفعته لمدة تزيد على (50) عاماً. ) والمتصرف هو ( أي شخص يقوم بتصرف عقاري، سواء لمصلحته أو نيابة عن غيره. ) والمتصرف له هو ( أي شخص تنتقل إليه الحقوق المتصلة بالعقار محل التصرف العقاري، أو بعضها. )

تطبيق ضريبة التصرفات العقارية ونسبتها؟

نصت المادة الثانية من النظام على أنه ( تفرض الضريبة بنسبة قدرها (5%) خمسة بالمائة على التصرف العقاري؛ أياً كانت حالة العقار المتصرف فيه أو شكله أو استخدامه في وقت التصرف، وسواءٌ أكان التصرف شاملاً للعقار كاملاً أم لجزء منه، مفرزاً أم مشاعاً، وسواءٌ أكان العقار المتصرف فيه منجزاً أم قيد الإنجاز أم على الخارطة أم غير ذلك، وسواءٌ تم التوثيق أم لم يتم. ) وبناء عليه فتفرض ضريبة التصرفات العقارية على كافة العقارات مهما كانت حالتها أو شكلها أو استخدامها في وقت التصرف ويشمل العقار الأرض وما يتم إنشاؤه ، أو تشييده ، أو بناؤه عليها ، سواء كان هذا التصرف شاملاً العقار أو أي جزء منه مفرزاً، أو مشاعاً، أو وحدة سكنية ،أو غير ذلك من أنواع العقارات.

مثال تطبيقي:

اتفق طرفان على بيع عقار وإفراغ صك ملكيته لدى كتابة العدل لصالح المشترى بتاريخ 25/2/2025 ، على أن تكون قيمة العقار تعادل القيمة السوقية له وهو مبلغ ( مليون ريال) ، ففي هذه الحالة يعد بيع العقار وإفراغه بمثابة تصرف عقاري خاضع لضريبة التصرفات العقارية بنسبة (5%) وبالتالي، يجب دفع ضريبة قدرها (50 ألف ريال) ويتم سدادها لهيئة الزكاة والضريبة بواسطة البائع قبل استكمال إجراءات الإفراغ لدى كتابة العدل ، ونصت المادة (7) من النظام على أن المتصرِّف (من يتم التصرف العقاري لمصلحته) مسؤولاً عن الضريبة المستحقة، وعليه سدادها للهيئة ، ويجوز أن يكون المتصرَّف له مسؤولاً - بالتضامن مع المتصرف - عن سداد الضريبة المستحقة، وذلك في الحالات التي يثبت فيها للهيئة أنه كان سبباً في عدم سداد الضريبة المستحقة. [1] 

 ويجوز للبائع والمشتري الاتفاق على أن يتحمل المشتري او كلاهما قيمة الضريبة. (تأكدي من هذه المعلومة نظاماً)

الوعاء الضريبي لاحتساب الضريبة المستحقة.

نصت المادة الثانية الفقرة (2 و3) من النظام على :

1.     تحتسب الضريبة بناءً على إجمالي قيمة التصرف العقاري المتفق عليها بين كل من المُتصرِف والمُتصرَّف له، متى كانت - في تاريخ التصرف - في حدود القيمة السوقية العادلة. ولأغراض احتساب الضريبة لا تشمل قيمة التصرف العقاري كلفة الأجل في حالات التمويل من الجهات المرخصة نظاماً.

2.     يخضع التصرف العقاري للضريبة مرة واحدة فقط؛ وذلك متى ما تحققت وحدة أطراف التصرف، ووحدة العقار، ووحدة القيمة.

وتحدد اللائحة الأحكام والضوابط اللازمة لتطبيق هذه المادة، بما في ذلك ما يتصل بالشركة العقارية.

إذن يتم احتساب الوعاء الضريبي لضريبة التصرفات العقارية على أساس القيمة المتفق عليها بين طرفي أو أطراف التصرف أو قيمة العقار ، ولكن بشرط ألا تقل القيمة السوقية العادلة في تاريخ التصرف ، وألا تتضمن قيمة العقار هامش الربح الضمني إذا تخللت عملية التصرف أي حالة من حالات التمويل من الجهات المرخصة نظاماً، وبالتالي ، جوهر حساب الضريبة هو القيمة السوقية العادلة وقت تاريخ التصرف.

مثال تطبيقي: قام طرفان بإتمام عقد بيع عقار بتاريخ 3/4/2025 ويتضمن قيام البائع ببيع قطعة أرض للمشترى بقيمة مليون ريال ، ولكن تبين لهيئة الزكاة والضريبة أن القيمة السوقية العادلة للأرض وقت إبرام العقد تتمثل في ( 2 مليون ريال) ، وأن القيمة تم تخفيضها لأي سبب من الأسباب ، فأنه في تلك الحالة يتم احتساب الوعاء الضريبي وفقاً للقيمة السوقية العادلة بنسبة (5%) فتفرض ضريبة على مبلغ (2 مليون ريال) وليس مبلغ البيع ( مليون ريال )  وبالتالي، تكون نسبة الضريبة (100 ألف ريال) بديلاً عن (50 ألف ريال)

خلاصة القول: تعد ضريبة التصرفات العقارية من أهم وأبرز الضرائب في المملكة والتي تكثر عليها الأسئلة والتفاصيل القانونية ، ونحن في شركة د. يوسف بن عبد الله الحمودي للمحاماة والاستشارات القانونية لدينا الخبرة الكافية في كل ما يخص الأنظمة واللوائح الضريبية والعقارية ، ولدينا الخبرة الكافية للترافع وتمثيل عملاؤنا أمام لجان الفصل في المخالفات والمنازعات الضريبية.

فلا تتردد في التواصل معنا.

المصادر :

 نظام ضريبة التصرفات العقارية بالمرسوم الملكي رقم (م/84) بتاريخ 19/3/1446ه

https://laws.boe.gov.sa/BoeLaws/Laws/LawDetails/eef585a5-c63a-4906-a951-b208009b3eff/1